写字楼租赁需求仍以 “以价换量” 为主旋律
写字楼租赁市场现状
需求不足:在降本增效的大环境下,企业对写字楼租赁的新租和扩租需求均表现不佳,更多是利用租金下行机会进行办公职场的搬迁整合,而不是创造新增需求。
租金下滑:业主为吸引租户,不断降低租金水平。2024 年北京甲级办公楼租金同比下降 16.1%,2025 年预计继续下滑,全年降幅或接近 15%。
空置率上升:由于需求不足,加上新项目不断入市,北京写字楼市场空置率持续上升,2024 年年末全市空置率同比降低 0.7 个百分点至 21.0%,但部分区域如 CBD、东城商务区、金融街以及燕莎区域的甲级写字楼空置率持续上升。租户行为
注重性价比:租户在选择办公场所时,越来越注重性价比,不仅关注租金水平,还关注楼宇的地理位置、硬件设施、物业管理等因素。 搬迁与整合:企业纷纷利用租金下行的机会进行办公职场的搬迁整合,以降低成本,但这往往不会对市场创造新增需求,甚至会出现缩减面积整合等情况。行业需求
传统行业需求稳定:金融业、TMT、专业服务业等传统行业仍是北京写字楼市场的主要需求者,它们占据了北京写字楼总成交的较大份额,但金融行业由于行业整合等原因,整体租赁面积有所缩减。
科技行业发展带来新需求:科技行业在推动租赁需求方面扮演了重要角色,尤其是中关村和望京这些科技中心表现突出,人工智能、大数据等领域的需求强劲。区域差异
核心商务区相对稳定:核心商务区如国贸、金融街和中关村,由于新增供应有限且需求稳定,租金水平保持平稳甚至小幅上涨。新兴区域压力较大:新兴商务区如通州、大兴和亦庄,由于近年来大量新增项目入市,供应量显著增加,导致租金面临下行压力。市场趋势
以价换量持续:目前,北京写字楼市场仍以 “以价换量” 为主旋律,业主通过降低租金来吸引租户入驻。
底部机会或现:随着市场租金加速筑底,未来可能出现结构性或区域性的底部机会。
政策影响:政府对金融开放和科技创新政策的持续推进,有望为北京写字楼市场带来新的需求机遇。同时,房地产政策的利好也可能对写字楼市场产生积极影响。